Devenir propriétaire d'un bien immobilier en France, et encore plus lorsqu'on n'est pas résident fiscal français, c'est tôt ou tard se poser la question de la fiscalité et de la succession. Se pose alors la question du choix de la structure appropriée pour gérer le bien locatif en famille. Plusieurs options s'offrent à vous, selon l'angle successoral/fiscal que vous souhaitez adopter.
Le choix d’une option plutôt qu’une autre dépendra de l’objectif poursuivi.
Quels sont les objectifs et les conditions de chaque structure ?
LMNP (location meublée non professionnelle) vous permet de gagner des revenus supplémentaires grâce à l'immobilier à titre non professionnel.
Pour bénéficier du statut LMNP, le bien doit être meublé, et les revenus générés ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ni représenter plus de 50% de revenus totaux (sauf si vous êtes non-résident).
La SARL familiale Elle permet de réaliser des bénéfices tout en bénéficiant d'une fiscalité réduite. Cette structure est particulièrement recommandée si le risque financier est élevé, car la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports (la SARL familiale est avant tout une SARL).
Outre le fait de répondre aux mêmes exigences qu'une SARL classique, elle doit être composée d'associés parents en ligne directe ou en collatéral jusqu'au deuxième degré, ou par alliance.
Enfin, le LME familiale est recommandé dans le but de préserver et de transmettre les actifs de génération en génération.
L'objet social de la société doit être immobilier (comme pour les SCI traditionnelles) et elle doit être composée de membres de la famille jusqu'au quatrième degré.
Examinons étape par étape les conditions, les avantages et les inconvénients de ces différentes structures, qui à première vue semblent similaires mais qui présentent en réalité de nombreuses différences.
Quels sont les principaux avantages de ces structures ?
– D’UN POINT DE VUE FISCAL
Choix du mode d'imposition
Dans un SARL familiale, le choix se fait entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR), bien qu'une SARL classique puisse opter pour l'impôt sur le revenu, mais cette option est limitée à 5 ans, alors qu'elle est illimitée pour les SARL familiales.
Il est à noter que si les associés optent pour l'impôt sur le revenu, chaque associé peut imputer le déficit subi par la société sur son impôt personnel, proportionnellement au pourcentage de parts qu'il détient dans la SARL familiale.
De plus, opter pour l’impôt sur les sociétés permet d’éviter la double imposition en cas de bénéfices.
Dans une SARL traditionnelle, les bénéfices sont imposés une fois au titre de l'impôt sur les sociétés, puis une deuxième fois au titre de l'impôt sur les sociétés en cas de distribution. Il convient toutefois de noter que l'impôt sur le revenu n'est pas toujours avantageux ; c'est pourquoi il est utile de le comparer aux taux de l'impôt sur les sociétés.
Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés est également possible pour lésions médullaires familialesSi vous optez pour l'impôt sur le revenu, les associés devront choisir entre le régime de l'impôt foncier et celui de la micro-imposition foncière, et ce sont eux qui seront imposés. L'avantage de l'impôt sur le revenu est qu'aucune comptabilité n'est requise.
Si vous optez pour l'impôt sur les sociétés, c'est la société elle-même qui sera imposée, et non les associés.
Enfin, comme LMNP il s'agit d'un statut non professionnel, le choix ne se fait pas entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, mais entre le régime fiscal réel et le régime micro BIC, car les revenus issus du LMNP sont classés en BIC.
Allocation et exonération
Dans une SARL familiale, la cession de parts sociales (qui génère une plus-value) est exonérée d'impôt, alors que dans une SARL classique, les associés sont redevables de l'impôt sur le revenu sur cette plus-value.
De plus, dans le cadre du pacte Dutreil, il est possible de bénéficier d'un abattement 75% sur la valeur des actions en cas de cession de la société, sous réserve du respect de certaines conditions.
Dans le cas d lésions médullaires familiales, la donation parent-enfant peut donner droit à un abattement fiscal, de même que tout démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit).
Veuillez noter que les donations successives d'actions permettent d'échapper aux droits de donation et de succession. Les partenaires qui transmettent gratuitement leurs biens immobiliers à leurs héritiers de leur vivant bénéficient du régime de déduction successorale. Ainsi, au moment de la succession, les enfants sont déjà propriétaires du bien et ne paient pas de droits de succession.
Avec LMNP, si vous optez pour le régime « réel », vous pouvez déduire les frais et charges liés à l’activité locative ainsi que l’amortissement du bien et reporter tout déficit éventuel.
Si le système micro-BIC est choisi, une allocation 50% peut être appliquée aux revenus locatifs.
De plus, si vous investissez dans une résidence services neuve ou rénovée, le LMNP est cumulable avec le dispositif de réduction d'impôt Censi-Bouvard, qui vous donne droit à une réduction d'impôt de 11% du prix de revient de l'investissement, et à la récupération de la TVA sous certaines conditions.
– DU POINT DE VUE DE L’HÉRITAGE
Il existe plusieurs scénarios possibles pour un SARL familiale :
– l’héritier remplit les conditions de lien de parenté : le statut de SARL familiale est maintenu
– l’héritier n’est ni l’enfant ni le conjoint du partenaire décédé et ne remplit pas la condition de lien de parenté : la SARL familiale est maintenue, sous réserve que l’héritier cède ses parts à une personne remplissant la condition de lien de parenté dans un délai de 6 mois.
(RM Tailhades n°3693 du 23 juin 1982 – BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 20).
(Rép. TAILHADES 16 février 1984 p.226 n° 13754).
– l’héritier est un enfant ou le conjoint de l’associé décédé mais ne remplit pas la condition de parenté avec les associés restants : le statut de SARL familiale est maintenu, et l’héritier peut conserver ses parts quels que soient les liens de parenté que les nouveaux associés entretiennent avec les autres.
En cas de décès dans un LME familiale, et si les statuts ne prévoient rien à ce sujet, plusieurs cas de figure sont possibles :
– Continuation avec les héritiers
– Poursuite de la SCI avec les partenaires survivants
– Dissolution de la SCI
Dans le cas d LMNP, en cas de décès de l'investisseur, le bien sera transmis aux héritiers, qui devront poursuivre le LMNP jusqu'à la fin du bail.
Si ces trois types de structures offrent de nombreux avantages, elles présentent également un certain nombre d’inconvénients, notamment sur le plan administratif, juridique et fiscal.
Quels sont les principaux inconvénients de ces structures ?
Dans un SARL familiale, les statuts sont obligatoires, s'agissant d'une SARL (société à responsabilité limitée), cette structure est donc soumise à une certaine rigueur administrative.
Par ailleurs, il y a un point important à souligner concernant la difficulté de trouver un repreneur pour une SARL familiale.
En effet, l'exigence de lien de parenté oblige le cédant à trouver un repreneur au sein de sa famille pour que la société conserve son statut de SARL familiale et les avantages qui en découlent. En cas d'échec, la société familiale devient une SARL classique, puisque tous les associés ne sont pas membres de la même famille, et la SARL perd les avantages fiscaux liés à son ancien statut de SARL familiale.
D'un point de vue fiscal, si l'entreprise est soumise à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, la rémunération du dirigeant n'est pas déductible.
De plus, si la SARL familiale est bénéficiaire, les bénéfices s'ajoutent aux revenus du foyer fiscal de l'associé et peuvent modifier le taux marginal d'imposition.
Les principaux inconvénients de la LME familiale constituent la charge administrative et la responsabilité indéfinie des dettes de la société, indépendamment de la contribution de chaque associé.
D'un point de vue fiscal, les associés sont imposés sur les dividendes et la société sur l'impôt sur les sociétés.
De plus, bien que cela soit tout à fait conforme à l'objet même d'une SCI, il est interdit d'exercer une activité commerciale au sein d'une SCI, ce qui signifie qu'il est impossible de louer le bien.
Enfin, en ce qui concerne LMNP En effet, d'un point de vue fiscal, les réductions sont apportées à la base imposable et non aux impôts.
De plus, le bien est amorti sur 30 ans et le mobilier sur 7 ans. Au-delà de ces périodes, l'amortissement est suspendu, ce qui entraîne une fiscalité plus élevée.
De plus, en cas de décès, l'impôt est immédiatement dû, même si l'entreprise est reprise et continuée par un héritier.
Comme vous l’aurez compris, en fonction de votre situation et de l’objectif que vous poursuivez, les éléments énoncés ci-dessus doivent être pris en considération afin de choisir la structure la plus adaptée à votre projet.
Bref
| SARL familiale | LME familiale | LMNP | ||
|
LÉGAL |
+ | Responsabilité limitée au montant de la contribution | Préserver le patrimoine familial | Statut non professionnel |
|
– |
Discipline administrative | L'entreprise doit être immobilière et non commerciale / responsabilité indéfinie pour les dettes | Limite de 23 000 €/an de revenus générés | |
|
FISCALITÉ |
+ |
Choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés | Impôt sur le revenu, mais choix entre régime réel et régime micro BIC | |
| Exonération sur la vente d'actions de sociétés/abattement dans certains cas | Abattement fiscal applicable à certains dons | Déductions, allocations et reports de pertes | ||
|
– |
Si impôt sur les sociétés, pas de déduction pour la rémunération du dirigeant
Si l'impôt sur les sociétés est appliqué, les bénéfices peuvent changer le taux marginal d'imposition |
En cas d'impôt sur les sociétés, les associés seront également soumis à l'impôt sur les sociétés en cas de distribution de dividendes. | En cas de décès, l'impôt est immédiatement dû même si l'entreprise continue | |
|
SUCCESSION |
+ | Allocations possibles en cas de donation et/ou de transmission de l'entreprise | Aucune relation requise entre l'investisseur et l'héritier | |
| – | Difficulté à trouver un cessionnaire qui remplisse les conditions de parenté | En cas de décès de l'investisseur, l'héritier est tenu de poursuivre le LMNP jusqu'à la fin du bail. | ||
Concrètement, quelle structure choisir en fonction de mes objectifs ?
Il n’y a pas de bon ou de mauvais choix de structure : tout dépend des objectifs poursuivis lors de la création de la structure, ainsi que des objectifs à moyen et long terme.
Vous souhaitez louer votre bien meublé pour percevoir un revenu complémentaire sans trop vous soucier des démarches administratives, et vous savez que ce revenu ne dépassera pas 23 000 €/an, tout en vous assurant que vos loyers resteront stables pendant plusieurs années =>Nous vous conseillons d'opter pour LMNP statut.
Votre objectif premier n'est pas de faire du profit, mais de gérer, protéger et préserver le patrimoine immobilier de votre famille => Nous vous recommandons d'opter pour la LME familiale.
Si vous cherchez à réaliser un profit tout en bénéficiant d'une fiscalité plus faible, et que vous préférez que cette activité soit bien structurée (notamment par le biais de statuts) => Nous vous recommandons la SARL familiale.
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