Affaire Christian Clavier et résidence fiscale : faut-il vendre sa résidence principale avant ou après une expatriation à Dubaï ?
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Pour les contribuables qui envisagent une expatriation à Dubaï ou, plus largement, une installation aux Émirats arabes unis, tout en projetant de vendre leur résidence principale en France, le calendrier de la cession mérite une attention particulière. En effet, selon que la vente immobilière intervient avant ou après le transfert de résidence fiscale hors de France, l’imposition de la plus-value immobilière et les exonérations applicables peuvent sensiblement différer.
Faut-il vendre sa résidence principale avant de devenir non-résident fiscal français ? Peut-on encore bénéficier d’une exonération totale de plus-value immobilière après son départ de France ? Existe-t-il une exonération spécifique pour les non-résidents installés à Dubaï ?
La récente affaire Christian Clavier rappelle précisément ce préalable : avant d’examiner l’exonération de plus-value applicable à une vente immobilière, il faut déterminer la résidence fiscale réelle du vendeur au jour de la cession.
Autrement dit, avant même de déterminer quelle exonération de plus-value immobilière peut s’appliquer, encore faut-il savoir si, au jour de la vente, le vendeur était déjà réellement devenu non-résident fiscal français.
Le transfert de résidence fiscale à l’étranger ne résulte ni d’un simple déménagement, ni de l’acquisition d’un logement à Dubaï ou dans un autre pays, ni d’une déclaration de départ : il dépend de la réalité personnelle, professionnelle et patrimoniale du contribuable.
Affaire Christian Clavier : résidence fiscale, expatriation et plus-value immobilière
Dans un arrêt du 18 juin 2026, la Cour administrative d’appel de Paris a examiné la situation de Christian Clavier, qui avait vendu le 28 septembre 2012 une villa située en Corse après avoir soutenu avoir transféré sa résidence fiscale au Royaume-Uni le 18 juin 2012. Le bien était une résidence secondaire, mais le litige est directement instructif : l’exonération revendiquée supposait qu’il ait effectivement la qualité de non-résident au jour de la cession.
L’enjeu était considérable : Christian Clavier souhaitait bénéficier du régime d’exonération alors prévu par l’article 150 U, II-2° du Code général des impôts, qui pouvait, dans sa rédaction applicable en 2012, conduire à une exonération totale de la plus-value sous réserve de remplir les conditions prévues pour les non-résidents.
Or, pour l’administration fiscale, le départ annoncé pour Londres quelques mois auparavant ne correspondait pas encore à un véritable transfert du domicile fiscal. Une analyse confirmée par la Cour, qui s’est attachée non pas à la seule date de départ revendiquée par l’acteur, mais à la réalité de sa situation personnelle, professionnelle et patrimoniale entre le 18 juin et le 28 septembre 2012.
Sur le plan personnel, la Cour a notamment relevé qu’une société anglaise dirigée par l’acteur avait pris à bail un appartement de 168 m² dans le centre de Paris pour trois ans, qu’une partie importante de son mobilier y avait été transférée et que des consommations significatives d’énergie y avaient été constatées. S’y ajoutaient la réexpédition du courrier vers Neuilly-sur-Seine, le maintien de certaines affiliations administratives françaises au sein du foyer et la présence en France de plusieurs membres de sa famille.
Sur le plan professionnel, Christian Clavier avait participé pendant 25 jours à un tournage en France et perçu 67 400 euros. La Cour n’a pas considéré que ces 25 jours suffisaient, à eux seuls, à caractériser une activité principale en France ; elle les a comparés à une activité britannique encore peu établie, pour laquelle la société anglaise ne lui avait versé que 5 615 livres sterling et dont les autres revenus allégués n’étaient pas suffisamment justifiés. Elle en a déduit que son activité professionnelle principale demeurait en France.
Sur le terrain patrimonial, le contribuable invoquait un patrimoine étranger lui procurant environ 600 000 euros de revenus annuels, sans parvenir à en établir suffisamment la localisation ni les revenus. À l’inverse, la villa corse avait généré 41 859,65 euros de revenus fonciers en août 2012 et sa vente une plus-value nette de 4 104 073 euros. La Cour a donc également situé en France le centre de ses intérêts économiques.
En définitive, les juges ont considéré que les trois critères examinés conduisaient tous vers la France. Or ces critères sont alternatifs, et non cumulatifs : un seul d’entre eux suffit en principe à caractériser le domicile fiscal en France, avant application de la convention. Le fait que les trois convergent ici rendait la position du contribuable particulièrement difficile à défendre.
La convention fiscale franco-britannique n’a pas davantage permis de renverser cette conclusion. Christian Clavier disposait d’un foyer d’habitation permanent dans les deux pays et, au regard de l’ensemble des circonstances, ses liens personnels et économiques les plus étroits demeuraient, selon la Cour, situés en France.
Vente d’un bien immobilier en France par un résident fiscal français : quelle fiscalité ?
Lorsqu’un résident fiscal français vend un bien immobilier situé en France et réalise une plus-value immobilière, celle-ci est en principe imposable en France.
La plus-value immobilière est actuellement soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux cumulé de 36,2 %. S’y ajoute, lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 euros, la taxe sur les plus-values immobilières élevées, dont le taux s’échelonne de 2 à 6 %. Le régime dérogatoire limitant les prélèvements sociaux au prélèvement de solidarité de 7,5 % concerne les personnes relevant d’un régime obligatoire de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse (ainsi que, sous conditions, du Royaume-Uni) : il n’est pas applicable à un résident des Émirats du seul fait de sa résidence aux EAU.
Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la plus-value imposable : l’exonération devient totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Vente de la résidence principale en France : une exonération totale de plus-value
L’article 150 U, II-1° du Code général des impôts exonère la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale du vendeur. L’exonération est totale : elle n’est limitée ni par le prix du logement ni par le montant de la plus-value réalisée.
Pour être qualifié de résidence principale, le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du contribuable. En principe, cette qualité s’apprécie au jour de la vente.
L’administration admet néanmoins qu’un contribuable puisse avoir quitté son logement avant la signature définitive de l’acte de vente sans perdre automatiquement l’exonération, à condition notamment qu’il ait occupé le bien jusqu’à sa mise en vente, que celui-ci reste inoccupé, et donc non loué, et que la vente intervienne dans un délai normal. Aucun délai absolu n’est fixé, mais l’administration considère qu’en situation normale, un délai d’environ un an constitue en principe le délai maximal, sous réserve des circonstances particulières du marché et des diligences accomplies pour vendre.
Résident fiscal à Dubaï : la France peut-elle imposer la vente d’un bien immobilier français ?
Oui.
Le fait d’être devenu résident fiscal des Émirats arabes unis ne retire pas à la France son droit d’imposer une plus-value résultant de la vente d’un immeuble situé sur son territoire. La convention fiscale entre la France et les Émirats le prévoit expressément : les gains réalisés par un résident d’un État lors de la vente d’un immeuble situé dans l’autre État sont imposables dans l’État de situation de l’immeuble.
Ainsi, lorsqu’un résident fiscal des Émirats vend un appartement ou une maison situés en France, la France conserve son droit d’imposer la plus-value immobilière.
Un point pratique mérite par ailleurs d’être anticipé : un cédant personne physique domicilié hors de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité. Une dispense automatique existe notamment lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 euros, lorsque la plus-value est totalement exonérée en raison de la durée de détention ou lorsque la cession bénéficie de l’exonération de l’ancienne résidence principale prévue par l’article 244 bis A du CGI. Un résident des Émirats est donc concerné lorsqu’aucune de ces dispenses ne s’applique.
La vraie difficulté concerne toutefois l’ancienne résidence principale.
Vendre sa résidence principale après une expatriation à Dubaï : l’exonération reste-t-elle possible ?
C’est probablement la question la plus importante pour une personne qui organise son départ de France.
Depuis 2019, le Code général des impôts prévoit un régime permettant à certains contribuables devenus non-résidents de vendre, après leur départ, le logement qui constituait leur résidence principale en France. L’article 244 bis A du Code général des impôts prévoit ainsi une exonération totale de la plus-value lorsque le bien constituait la résidence principale du contribuable à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France.
Trois conditions doivent être réunies :
le logement doit avoir constitué la résidence principale du contribuable à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France ;
la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de ce transfert ;
le logement ne doit avoir été ni loué ni mis gratuitement à la disposition d’un tiers entre la date du transfert du domicile fiscal et celle de la cession.
Ce régime ne comporte en revanche ni condition d’occupation du logement « jusqu’à sa mise en vente », ni condition de cession « dans un délai normal » : ces deux exigences relèvent de la tolérance administrative applicable à l’exonération de droit commun de la résidence principale, lorsque le vendeur est encore résident fiscal français au jour de la vente. La confusion est fréquente, alors que les deux régimes ne se recouvrent pas.
Ainsi, une personne qui quitterait fiscalement la France en septembre 2026 devrait en principe vendre au plus tard le 31 décembre 2027. Mais une autre condition, souvent moins connue, est essentielle.
Le pays de destination doit permettre le recouvrement des créances fiscales françaises. En effet, lorsque le contribuable s’expatrie hors de l’Union européenne, l’exonération n’est ouverte que si son nouvel État de résidence a conclu avec la France :
une convention d’assistance administrative destinée à lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, et
une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle applicable au sein de l’Union européenne.
Il s’agit d’une condition cumulative. Il ne suffit donc pas que les administrations fiscales puissent échanger des informations : il faut également que l’État étranger puisse assister la France dans le recouvrement de ses créances fiscales.
À la date de publication du présent article, cette condition n’est pas remplie dans les relations franco-émiriennes.
La France et les Émirats disposent effectivement de mécanismes d’échange de renseignements fiscaux, la convention franco-émirienne comportant notamment une clause permettant aux administrations d’échanger les informations nécessaires à l’établissement ou au recouvrement des impôts. Mais l’échange de renseignements ne doit pas être confondu avec l’assistance au recouvrement elle-même.
Le Bulletin officiel des finances publiques publie à cet égard un tableau identifiant, pour chaque État, l’existence d’une clause d’échange de renseignements et d’une clause d’assistance administrative internationale au recouvrement. Pour les Émirats arabes unis, ce tableau mentionne « Oui » pour l’échange de renseignements en matière d’impôt sur le revenu et d’impôt sur les sociétés, et « Non » pour l’assistance administrative internationale au recouvrement en matière d’IR/IS.
Les Émirats arabes unis sont par ailleurs parties à la Convention multilatérale concernant l’assistance administrative mutuelle en matière fiscale. Ils ont toutefois formulé, au titre de l’article 30, paragraphe 1.b du CGI, une réserve excluant l’assistance au recouvrement de toute créance fiscale ou amende administrative, pour tous les impôts. Cet instrument ne permet donc pas davantage de satisfaire à la condition posée par l’article 244 bis A du CGI.
En l’état actuel des textes, l’exonération totale prévue par l’article 244 bis A du Code général des impôts pour l’ancienne résidence principale n’est donc pas applicable à une personne ayant transféré sa résidence fiscale de France vers les Émirats arabes unis. C’est une différence majeure par rapport à un départ vers un État de l’Union européenne ou vers certains États disposant avec la France des instruments de coopération requis.
Plus-value immobilière d’un non-résident à Dubaï : quelle exonération jusqu’à 150 000 euros ?
Oui. Pour un Français expatrié à Dubaï qui vend un logement en France, un second dispositif d’exonération de plus-value immobilière peut s’appliquer. Il ne doit pas être confondu avec l’exonération totale de l’ancienne résidence principale.
L’article 150 U, II-2° du Code général des impôts prévoit une exonération spécifique pour la vente d’un logement situé en France par certains non-résidents. Ce régime est notamment ouvert aux personnes physiques non-résidentes ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne, ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en matière d’échange de renseignements, à condition d’avoir été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Point essentiel pour un Français installé à Dubaï : cette exonération n’est pas subordonnée à l’existence, avec l’État de résidence du vendeur, d’une convention d’assistance au recouvrement. L’absence d’assistance au recouvrement franco-émirienne, qui fait obstacle à l’exonération totale de l’article 244 bis A, ne prive donc pas le cédant du bénéfice de l’article 150 U, II-2°.
L’administration donne d’ailleurs l’exemple d’un ressortissant belge installé en Australie pouvant bénéficier du dispositif. Un ressortissant français devenu résident fiscal des Émirats arabes unis entre donc également dans son champ d’application, sous réserve de remplir les autres conditions.
En revanche, le contribuable qui n’est ressortissant ni d’un État membre de l’Union européenne, ni d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen visé par le texte, demeure en principe hors du champ de ce dispositif, sous réserve notamment de l’application éventuelle d’une clause conventionnelle de non-discrimination.
Exonération de plus-value immobilière du non-résident plafonnée à 150 000 euros
Contrairement au régime de la résidence principale, cette exonération n’est pas totale. Elle est plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette imposable par cédant, pour une seule résidence. Ce plafond constitue la règle générale du dispositif : il ne dépend pas de l’État dans lequel le vendeur s’est installé.
La vente doit intervenir :
soit au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France ;
soit sans condition de délai si le vendeur a conservé la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente.
Le plafond de 150 000 euros s’apprécie individuellement au niveau de chaque cédant. L’administration admet notamment, pour un couple marié cédant conjointement le logement, que le plafond soit apprécié au niveau de la quote-part de plus-value revenant à chaque époux. La fraction de plus-value nette imposable qui dépasse ce plafond reste soumise à l’imposition française dans les conditions de droit commun.
Résidence principale et expatriation : quel régime fiscal selon la date de vente ?
Situation au jour de la vente | Régime | Exonération | Conditions et tolérances principales |
|---|---|---|---|
Le vendeur est encore résident fiscal français et occupe toujours le logement comme résidence principale | Art. 150 U, II-1° CGI | Totale | Le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Pas de plafond de prix ni de plus-value. |
Le vendeur a déjà quitté matériellement le logement, mais reste résident fiscal français au jour de la vente | Art. 150 U, II-1° CGI + tolérance administrative | Totale | L’exonération peut être maintenue si le bien a été occupé jusqu’à sa mise en vente, reste vacant (donc ni loué ni occupé gratuitement) et est vendu dans un délai normal. Aucun délai absolu, mais l’administration indique qu’en contexte normal un an constitue en principe le délai maximal. |
Le vendeur est devenu non-résident avant la vente et le bien constituait sa résidence principale au jour du transfert fiscal | Art. 244 bis A CGI | Totale, si toutes les conditions sont remplies | Vente au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert fiscal ; bien ni loué ni mis gratuitement à disposition entre le départ et la vente ; État de destination éligible au regard des conventions d’échange de renseignements et d’assistance au recouvrement. |
Départ fiscal vers les Émirats arabes unis | Art. 244 bis A CGI | Non accessible en l’état actuel des textes | Le BOFiP recense un échange de renseignements avec les Émirats arabes unis, mais pas l’assistance au recouvrement requise en matière d’IR/IS. |
Le vendeur est non-résident et ne peut pas bénéficier de l’exonération totale de l’ancienne résidence principale | Art. 150 U, II-2° CGI | Partielle : jusqu’à 150 000 € de plus-value nette imposable | Être ressortissant d’un État de l’Union européenne ou de l’EEE visé par le texte et avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. Cession au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le départ, ou sans condition de délai si le vendeur conserve la libre disposition du logement. Ce régime ne dépend pas de l’existence d’une assistance au recouvrement avec l’État de résidence. |
Vendre sa résidence principale avant ou après son expatriation à Dubaï : exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un contribuable français propriétaire de sa résidence principale à Paris. Il a acquis son logement 800 000 euros et peut aujourd’hui le vendre 1 300 000 euros. Il envisage parallèlement de transférer sa résidence fiscale aux Émirats arabes unis.
Hypothèse 1 : il vend alors qu’il est encore résident fiscal français
Si le logement constitue encore sa résidence principale, la plus-value peut bénéficier de l’exonération totale prévue par l’article 150 U, II-1° du CGI.
Le contribuable peut même avoir déjà quitté matériellement le logement avant la vente, à condition notamment qu’il l’ait occupé jusqu’à sa mise en vente, qu’il soit resté vacant et que la cession intervienne dans un délai normal, généralement apprécié autour d’un an. Cette tolérance ne vaut toutefois que s’il est encore résident fiscal français au jour de la vente.
Hypothèse 2 : il transfère d’abord sa résidence fiscale aux Émirats, puis vend
L’exonération de droit commun de la résidence principale n’est alors plus applicable. Il faut d’abord examiner l’exonération totale de l’ancienne résidence principale prévue par l’article 244 bis A du CGI, qui permet, sous conditions, de vendre jusqu’au 31 décembre de l’année suivant le départ. En cas de transfert vers les Émirats, ce régime n’est toutefois pas accessible en l’état actuel des textes, faute d’assistance au recouvrement répondant aux exigences légales.
Le contribuable peut néanmoins bénéficier, s’il en remplit les conditions, de l’exonération prévue par l’article 150 U, II-2° du CGI, dans la limite de 150 000 euros de plus-value nette imposable par cédant. Cette exonération peut s’appliquer pendant les dix années suivant le départ, même si le bien a été loué. Au-delà, elle reste possible si le vendeur en a conservé la libre disposition depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente.
À titre purement illustratif, en supposant une détention récente et en faisant abstraction, pour simplifier, des frais et travaux susceptibles de majorer le prix d’acquisition ainsi que des abattements éventuels, la plus-value nette imposable serait ici de 500 000 euros. L’exonération de 150 000 euros laisserait alors 350 000 euros imposables. À taux constants, cela représenterait 126 700 euros au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (36,2 %), hors taxe sur les plus-values immobilières élevées. Vendre quelques semaines plus tôt, dans les conditions de l’exonération de droit commun, aurait permis d’éviter cette imposition.
Expatriation à Dubaï et vente immobilière en France : anticiper le calendrier fiscal
Pour une personne qui prépare une expatriation à Dubaï ou une installation ailleurs aux Émirats arabes unis tout en envisageant de vendre sa résidence principale en France, la chronologie est déterminante. Tant que le vendeur demeure résident fiscal français, l’exonération totale de plus-value immobilière prévue par l’article 150 U, II-1° du CGI peut s’appliquer, y compris s’il a déjà quitté matériellement le logement dans les conditions admises par l’administration. Si le transfert effectif de résidence fiscale intervient avant la vente, cette exonération disparaît ; l’exonération totale de l’ancienne résidence principale de l’article 244 bis A du CGI n’est pas accessible dans le contexte franco-émirien et il faut alors examiner, notamment, l’exonération plafonnée à 150 000 euros de l’article 150 U, II-2° du CGI.
En pratique, vendre quelques semaines avant ou quelques semaines après son transfert de résidence fiscale peut donc conduire à une imposition de la plus-value immobilière très différente. Pour un contribuable qui envisage simultanément son expatriation fiscale à Dubaï et la vente de son logement en France, le calendrier de la cession ne doit pas être subi : il doit être anticipé.
Le présent article expose l’état du droit à jour au 17 septembre 2026 et ne constitue ni une consultation ni un conseil personnalisé. Pour un examen de votre situation, notre équipe d’Expats Law Firm se tient à votre disposition.
Sources et références juridiques
CAA Paris, 7e ch., 18 juin 2026, n° 23PA05246, rendu sur renvoi après CE, 29 novembre 2023, n° 466283.
CGI, art. 4 B, 1. Les critères sont alternatifs ; au sein du a), le lieu de séjour principal n’est toutefois examiné qu’à défaut de foyer en France.
BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190.
Convention fiscale franco-émirienne, article 11, § 1, a) : « Les gains qu’un résident d’un État tire de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 5 et situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État ».
CGI, art. 244 bis A, IV et IV bis ; BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 30, 110 et 170 à 225.
BOFiP, BOI-ANNX-000508.
Convention concernant l’assistance administrative mutuelle en matière fiscale, réserve des Émirats arabes unis au titre de l’article 30, § 1, b), en vigueur depuis le 1er septembre 2018
BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 260 : l’exonération s’applique à un ressortissant belge demeurant en Australie.
BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 270 : admission, sous conditions, pour les ressortissants d’États tiers pouvant se prévaloir d’une clause conventionnelle de non-discrimination.
